W dobie rozwoju platform cyfrowych umożliwiających wynajem nieruchomości – takich jak Airbnb, Booking.com, OLX czy Facebook Marketplace – wielu właścicieli mieszkań decyduje się na najem krótkoterminowy lub okazjonalny. Pojawia się jednak pytanie: jak prawidłowo rozliczyć przychody uzyskane z takiego najmu, gdy odbywa się on za pośrednictwem internetu? Czy korzystanie z serwisów internetowych sprawia, że działalność ta staje się działalnością gospodarczą?

Z pomocą przychodzi interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – ID 636551 – która porządkuje wiele wątpliwości.

---

Polskie prawo podatkowe wyraźnie rozróżnia dwa źródła przychodów:

• Najem prywatny – uregulowany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT,
• Działalność gospodarcza – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Rozliczenie zależy od tego, do którego źródła przychód zostanie zakwalifikowany.

Zgodnie z interpretacją KIS (ID 636551), samo korzystanie z platform internetowych do ogłaszania lub zarządzania najmem nie przesądza o tym, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Kluczowe znaczenie ma charakter najmu – czy jest on okazjonalny, czy zorganizowany i prowadzony w sposób ciągły, z celem zarobkowym.

---

KIS wskazuje, że najem będzie traktowany jako prywatny, jeśli:

• Nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły,
• Nie jest nastawiony na osiąganie stałych dochodów,
• Nie ma cech działalności gospodarczej (np. zatrudnianie osób, regularna reklama, wiele lokali w ofercie).

„To, że podatnik korzysta z serwisu internetowego w celu znalezienia najemców, nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.”
— KIS, interpretacja indywidualna, ID 636551

---

Jeśli najem jest zakwalifikowany jako najem prywatny, podatnik nie ma wyboru formy opodatkowania, może wybrać tylko ryczałt

• 8,5% – do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu,
• 12,5% – od nadwyżki powyżej 100 000 zł,
• Nie ma możliwości odliczenia kosztów (np. remontów, amortyzacji).

---

A co z serwisami internetowymi?

Wielu wynajmujących korzysta z platform takich jak:

• Airbnb, Booking.com – przy najmie krótkoterminowym,
• OLX, Facebook Marketplace, Gumtree – przy ogłaszaniu najmu okazjonalnego,
• Vinted, Allegro Lokalnie – mniej popularne, ale czasem wykorzystywane.

Czy platforma wpływa na charakter najmu?

Nie. Jak podkreśla KIS – serwis internetowy jest jedynie narzędziem do nawiązania kontaktu z potencjalnym najemcą. Nie wpływa automatycznie na kwalifikację przychodów jako działalności gospodarczej.

---

KIS wskazuje, że przesłanki do uznania najmu za działalność gospodarczą to m.in.:

• prowadzenie najmu w sposób ciągły i zorganizowany,
• oferowanie wielu lokali lub systematyczne działania reklamowe,
• korzystanie z dodatkowych usług (np. zarządzanie przez firmy pośredniczące, obsługa recepcji).

Jeśli najem ma taki charakter, podatnik musi:

• zarejestrować działalność w CEIDG,
• prowadzić ewidencję (KPiR),
• opłacać ZUS i inne składki,
• rozliczać VAT (jeśli przekroczy limit 200 tys. zł obrotu rocznie).

---

Bez względu na formę opodatkowania, podatnik prowadzący najem prywatny musi:

• gromadzić umowy najmu i potwierdzenia przelewów,
• ewidencjonować przychody (w przypadku ryczałtu – uproszczona ewidencja),
• przechowywać dokumenty rozliczeniowe przez 5 lat.

---

Pan Marek wynajmuje jedno mieszkanie w centrum Krakowa. Korzysta z Booking.com do ogłaszania oferty, ale samodzielnie przyjmuje gości i nie zatrudnia nikogo. Wynajem odbywa się tylko w sezonie wakacyjnym. Uzyskuje roczny przychód 48 000 zł.

➡️ Pan Marek może uznać swój najem za prywatny i opodatkować go ryczałtem 8,5%.

---

Element	Najem prywatny	Działalność gospodarcza
Rejestracja działalności	Nie	Tak (CEIDG, VAT, ZUS)
Opodatkowanie	Ryczałt	Ryczałt/Skala / Liniowy
Koszty uzyskania przychodu	Nie	Tak
Ewidencja	Prosta	Pełna księgowość / KPiR
Użycie platformy internetowej	Dozwolone	Również